今年的春天来得很快，刚过惊蛰，二环路的花儿就盛开了，只是天空失去了颜色，往年的“两会蓝”缺席了。有人戏言，今年的首要任务是抓生产搞钱，其它的事可以先放放。
3月第一周，北京楼市捷报频传，朋友圈项目的热销海报快凑齐九宫格了。
在这个追求以快制胜的时代，也不乏以自己的节奏稳扎稳打、并不盲目求快的企业，拿地近半年的北京城建·星誉BEIJING不紧不慢地推出了产品，于2021年10月拿地的通房帅府·君园更是潜伏近17个月才浮出水面，而同为国企操盘的玺悦朝阳还是像大多数新盘一样，拿地3个月即闪亮登场。
01
玺悦朝阳注重实用
两周前制造一波市场关注热度的朝北双星，三元嘉业开发的玺悦朝阳官宣了户型图，包括99平米三居、120/148平米四居。
99平米三室两厅两卫为南北通透、南向双面宽格局，客厅采取270°转角开窗设计，4米面宽保障了舒适度，南向有飘窗空间，U型厨房、干湿分离次卫、玄关收纳和家政间都是亮点，缺点是主卫为暗卫及走道面积有浪费。
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两种四居户型设计中规中矩，都采取四叶草格局，形成LDK中轴动线，南向飘窗、收纳、家政间功能齐备，餐厅侧面设置西厨功能是惊喜，缺点是U型厨房空间偏窄、148平米户型南向次卫是暗卫。
总体而言，三元嘉业在玺悦朝阳的产品打造上中规中矩，对刚改家庭注重空间实用性的需求研究到位，户型没毛病，就看精装标准如何了。（更多规划信息详见：朝阳北路三元嘉业新盘亮相，套总价约820万起）
该项目右邻保利·和光煦境户型图尚未官宣，从网传的户型图看，在同面积段的99平米三居，和光煦境做了三面宽设计，玺悦朝阳相对更有个性化，在同等价位情况下，就看买房人的喜好了。
和光煦境115平米三居与玺悦朝阳120平米四居相比，感觉多花5平米的钱住四居，还是可以让生活多一份从容。
02
星誉BEIJING亮点突出
此前，我们曾介绍今年东北部刚需、刚改需关注顺义仁和板块（详见：3万+、200多万的上车盘，要看这几个项目），北京城建开发的星誉BEIJING将提供300万价位上车的机会。
星誉BEIJING官宣了产品户型图，包括70平米两居、89/105平米三居、116平米四居。
首先，从图可见，该项目所有户型都配置了南向阳台和飘窗，除105平米三居为客厅270°转角飘窗设计、主卧带阳台外，其它三种户型都是客厅带阳台、卧室配飘窗。今年的户型设计，阳台空间的回归将成为一种趋势，这对买房人不仅多了实用的功能空间，而且可增加实际得房率。
具体到各个户型，70平米两居做出了LDK一体化空间，并有阳台延展空间，动区面积得到增大，利于收纳，该户型缺点是暗卫。
89平米三居和116平米四居格局相似，均为全明格局、南向三面宽，116平米四居户型客厅宽度竟达5米，在市场同面积段产品实属罕见，入户处设置玄关和次卫十分方便，有多处收纳空间，可变空间在于北向次卧外连设备平台，在交房时能否合入室内。
105平米三居不仅采取了客厅270°转角飘窗的网红设计，而且客厅面宽达6.8米，这样的空间处理，不仅把常见两面宽户型的客厅变为更加宽阔的横厅，而且加大了厨房的宽度，使整个LDK空间变得更加舒适。该户型的缺点为北向一间次卧有缺角、不方正，且主卫是暗卫，另一间次卧同样要看设备平台空间的使用。
总体而言，星誉BEIJING在产品设计上敢于创新，应对目标青年客群的喜好做了深入研究，将重心放在了公共空间的打造上。
按4.4万元/平米的指导售价，该项目300万—510万元的总价，对东北部的刚需和刚改人群，在仁和板块又多了一个选择。
效果图
另外，将填补仁和板块轨道配套空白的地铁20号线（R4线），虽未进入今年北京重点工程计划，但首站临河站一体化规划设计方案刚刚评出优胜设计方案，将打造地上高架站，设置空中廊桥与商业建筑，和内街形成立体的闭环通道，打造步行友好街区，建成后将成为仁和板块的城市微中心。
对于买仁和板块的人来说，虽然今年看不到20号线一期开工，但是相关工作都在推进之中，还是值得高兴的。
临河站效果图
03
帅府·君园低调奢华
帅府·君园这个项目，是2021年10月第二批次土拍中，由通州房地产公司2.95亿元兜底的通州于家务地块，占地约2.52万平米，规划建面约3.71万平米，容积率为1.6，配建一所3200平米幼儿园。
该项目拿地楼面价仅约0.82万/平米，指导售价为3.1万元/平米，是2021年土拍成交61宗商品房用地中地价最便宜的地块，指导售价也仅高于房山长沟镇地块。
要说这可是通州的项目，听着价格怎么那么诱人呢？这你就需要了解于家务在什么位置了，从地图上看，在北京东南方位，六环外，京津高速西南侧。如果导航项目售楼处，距离通州副中心的北京市政府约27公里，距离廊坊市政府约20公里，也就是说，这里距离北京和廊坊的交界不远，但对于通州城区，着实也不近。
了解清楚于家务的位置，你就知道这里并不是通州区住宅供应的主力板块，此前只有首开缇香郡、糖果公社（商办公寓）和共有产权房等少数几个项目。
虽然处于通州区的边缘，但是这里仍需执行通州双限标准，而帅府君园项目也将优先向疏解主体职工家庭出售，那意思应该是指迁至副中心办公的党政机关、企事业单位的职工吧。
让我们来看看项目的产品：规划11栋楼，148套房源，包括洋房和叠拼两种产品，洋房为220平米大平层，叠拼为221—168平米上、中、下叠。按指导售价3.1万元/平米计算，套总价约682万元起。
无论产品面积区间，还是总价，都不是为刚需准备的菜。
洋房220平米做了四室两厅三卫格局，入户正对独立玄关，居室中央有洄游动线，南向三面宽达15米，7.3米的宽厅还带外阳台，餐厨一体化设计，南向双卧带飘窗，主卧套房有两个门，配置双衣帽间，主卫四段式设计配置双面盆，另有独立储藏间。
这妥妥的是按大平层豪宅的标准设计，仅看户型格局，并不亚于中心城区10万+的项目。
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再看项目的259平米下叠产品，一层为LDK一体化公区和老人套房，7米宽厅，有公卫，最大亮点是外带小院，可从庭院入户，这种私家庭院在绝大多数项目中都是不能存在的。
二层三间卧室全部朝南，整体面宽达10.4米，主卧为南北通透、带步入式衣帽间和独立书房的豪华配置，北侧还有一间可供孩子学习或玩耍的独立空间。此外，配有私家电梯。
看了产品设计，帮主理解了为什么该项目拿地后一年多才入市，这种具有定制理念的大宅，必须针对目标人群的生活方式进行深研，才能打造出契合度很高的产品，正所谓慢工才能出细活。
效果图
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