这是熊猫贝贝的第1358篇原创文章
不吹不黑，理性客观，专业靠谱，和各位读者朋友聊一聊中国房地产经济和楼市，两个非常有意思的动态和热点。
中国的楼市，经历了2022年以来，来自于市场的现实捶打，实际上走到当下，任何看空和唱衰也好，看多和唱涨也罢，已经没有多少现实意义。
所以大家可以看到，我对于房地产经济和楼市的动态形容词，是有意思。
中文博大精深，意思的意思，不同角度，不同立场，其实可以解读和理解出不同的味道来，总之，有趣，有深度，有意义，最重要。
2022年进入10月份，一年之中最后的冲刺阶段到来，中国的房地产经济和楼市中，也出现了两个非常值得关注和分析的重要动态。
- 一个是曾经以“白菜房价”走红全国网络的鹤岗，时隔多年，又一次走红：
10月18日，一条“女子逃离大城市去鹤岗全款1.5万买房”的消息引发网友关注，黑龙江鹤岗又一次因为低房价登上微博热搜。
- 另一个就比较有意思了，那就是曾经长期被贴上“空城”标签的鄂尔多斯康巴什新城，竟然在媒体和舆论关注以外，默不作声的，实现了化腐朽为神奇，走出了逆袭势头，可谓是“一雪前耻”：
当地的房地产市场，也曾出现一房难求的盛况。
不过，受煤炭行情、民间借贷危机等因素影响，鄂尔多斯楼市在2011年轰然跌落。
有调研数据显示，当时鄂尔多斯在建房地产项目超过70%烂尾、存量住房与常住人口的比例达到10∶1、新城空置率超过70%、存量消化需要3～5年。
所谓北方“鬼城”也因此而来，用以形容其遍地空楼的康巴什区。
不过，经历了一轮轰轰烈烈的整治运动，当下鄂尔多斯的楼市已然复活。
曾被冠以鬼城之称的康巴什区，2022年房价均价过万，且持续呈现坚挺稳定的上涨走势。
两个动态，一个引发热议，一个颠覆认知，中国的房地产经济和楼市，是越来越有意思了。
更重要的，是透过动态，看到关键，再次走红的鹤岗和悄然逆袭的鄂尔多斯，能够给当下扑朔迷离，充满不确定性迷雾的房地产经济和楼市，带来哪些有价值，有意义，值得参考的启发？
这篇文章，就将基于现实这两个楼市动态的复盘梳理和分析，挖掘本质，发现趋势，对中国未来房地产的走势和方向，进行有态度，有深度，有专业的理性研判和深入讨论。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
黑龙江鹤岗市城市剪影（图片来源：头条图库）
1
逃离大城市1.5万鹤岗买房，背后的真相是什么？
鹤岗第一次火，大概是2019年。也就是3年前的事情了。
鹤岗这座黑龙江边境小城走红网络，成为家喻户晓的热议对象，起因就是“房价便宜”，而且剧本和故事，也都是这么写，这么演的：
图片来源：网络
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有个年轻的海员，常年在海上漂着，居无定所，就花5万，在鹤岗买了房。
后来有一个在拉萨工作的年轻厨师，也去鹤岗买了房，又火了一把。
这样全国饱受高房价压力的民众舆论，有了一个宣泄口：房子还能这么便宜？
可见——鹤岗买房这事，火了三年了。
一直以来，黑龙江的鹤岗市就以“房价低”而闻名，几万元就能买套房子，堪称白菜价。
不过这种新闻大家也就看看，毕竟哪怕真的卖白菜，也没有多少投资客或者手上有闲钱的人愿意去。
但现在，一个25岁的年轻女画家，却让我们看到了生活的另一种可能。
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现年25岁的赵小姐，是一名职业画师，本来在南京租房子生活。
但是因为职业的关系，她不用坐班晚上画画，白天睡觉，只需在线上完成工作，而且月薪过万。
看起来是个很好的职业，但一提到生活成本，压力陡然就上来了。
要在南京租一个地段好的50平单室套，一个月房租就要3000元以上。
加上水电物业、外卖零食，买买衣服，做做按摩护理，一个月的生活开销很容易就奔万了。
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所以，即便收入不错，但赵小姐也没有考虑过努力进取再上一层楼，而是选择躺平，得过且过。
一个偶然的机会，让她了解到了鹤岗的生活成本较低。
在年轻好动的天性，以及对未知事物的探索兴趣促动下，她抱着试试看的心理，决定逃离大城市，以全额1.5万在鹤岗买房安家。
结果发现——真的太爽了！
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赵小姐买的房子，房龄虽然有40年，其位于总高4层的居民楼顶层，面积约46平。
买到手后，她先用了不到5万元为全屋进行了装修，使之面貌焕然一新。
其后，每个月只花了1000元就雇到保姆，为她洗衣做饭打扫卫生，使得生活质量大为提升。
也许有人会问了，从大城市到小地方，生活会否不习惯？
赵小姐表示毫无波动，因为她平时就比较宅，比较社恐，不喜欢太多的社交，换一个新地方也影响不大。
相反，鹤岗的低物价、低房价、低用工成本，都能为她省下一大笔钱，生活变得非常轻松。
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在环境上，鹤岗冬天有暖气，夏天也不用开空调，天空非常蓝，空气质量也很好，堪称治疗城市病，提升身体健康水平的养老胜地。
而且，像赵小姐这样的年轻人还不是个例，媒体报道，有个27岁的女孩也在2020年底在鹤岗买了一套总价7万元、面积超80平、两房一厅的房子，用来开网络直播公司。
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她本来是在湖南长沙的直播公司给别人打工，首先租房就占去了收入的一大部分。
到了鹤岗后，她发现在哪生活都一样，而且鹤岗的成本更低，既没有租房，也没有还贷的压力。
没想到，信息爆炸的互联网时代，鹤岗因为年轻的“数字游民”群体的宣传，三年之后，又一次成为了全国人民热议和关注的焦点。
实际上，抛开一切滤镜和宣传来看，鹤岗真正走红全国网络和舆论的根源其实非常简单，那就是低房价，低到没有任何门槛的房价。
这支撑起了追求安居乐业，讲究成家立业，最朴素的中国人内心中，那个理想化的、任何人都支付得起的退路。至于过多的讨论没有意义，事情是真的，房价是真的，消费低也是真的，至于是否过得好，有没有价值，那任何外在的意见和分析其实意义不大。
这就好比“如人饮水，冷暖自知”，一个意思。
不过，鹤岗再次大火，在我个人看来，对于中国的楼市和房地产经济领域，实际上更有积极的启发意义：
- 一方面，在传统工业没落，楼市泡沫的压力下，那些房价最便宜，或者人口不断逃离的城市，并非毫无希望。
鹤岗提供了一个“逃离”的范本，一个“疗伤”的静地。
- 另一方面，鹤岗深受年轻人群体和”数字游民“的追捧，也是一种对逆城市化的思考。
在交通日渐便利，房子明显供过于求的状态下，城市给我们的意义又是什么？
或许，未来中国的房产，会有更多不一样的价值标准和故事，在等待着我们。
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2
鄂尔多斯楼市复活：曾经的＂鬼城＂康巴什房价再次过万，能带来哪些启示？
对于鄂尔多斯这桌因为“羊煤土气”而极度富有，而人口却不算多的北方小城市来说，除了羊毛衫以外，被全中国所关注和认知的，就是一度火遍全国的炒房和退潮。
遍地豪车、拆迁暴富、人均几套房......早在十年前，因煤炭收获大量财富的鄂尔多斯，便收获了这些标签。当地的房地产市场，也曾出现一房难求的盛况。
而一切，在2011年的时候戛然而止：在政策和金融等多种因素的综合影响之下，鄂尔多斯楼市直接迎来了最为惨痛的一击，2012年左右，受大宗商品价格暴跌、民间借贷风险爆发等因素影响，鄂尔多斯房价跌落，从过万水平回到3000元左右均价。新区大量地产项目停工烂尾，居民手中的资产也瞬间缩水。
当时鄂尔多斯在建房地产项目超过70%烂尾、存量住房与常住人口的比例达到10∶1、新城空置率超过70%、存量消化需要3～5年。
所谓北方“鬼城”也因此而来，用以形容其遍地空楼的康巴什区。
康巴什新区，也成为了房地产行业，一个标志性的内部警示教材，但凡有风险的地区，必然以康巴什新区作为案例，而且这样的
一个颇为吸引眼球的说法，是把这里空置率较高的住宅区，称为了“鬼城”。
康巴什，就是这样一座建立在沙漠上饱受外界非议的“鬼城”。
2010年美国《时代周刊》发布的一篇题为《鄂尔多斯：一座现代的鬼城》的文章称“康巴什这座原计划迁入百万人口的城市在建成后却成为一座现代化空城，十五分钟内不见一个行人，驶过的汽车不到十辆，偶尔遇到一个行人，也是踱着沉重的步伐”。
在2012年，英国BBC发表的一篇题为《鄂尔多斯：中国最大的鬼城》再一步增强了外界对康巴什的种种猜测，国内民众也纷纷猜测不已。
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对当地居民来说，财富降临是一夜之间，购置房子后大多选择空置，房价大跌后也并未出现大规模抛售现象。这座城市的房地产市场，宛如“短期内暴富的一群人储藏财富的场所”，从暴涨到暴跌，具有较强的封闭性和个案性。
当前，上面这些事情，不说家喻户晓，但是也不是什么秘密，而且，随着时间的推移，鄂尔多斯在互联网和舆论环境中的热度也在不断减少，甚至高度淡化，失去了存在。
鄂尔多斯的康巴什新区，在很多人的认知和观念里面，已经盖棺定论，回天乏术，也就这样了吧？
但是出人意料，甚至颠覆认知的是，虽然经历了漫长和曲折的楼市经历，但鄂尔多斯并未遭遇“硬着陆”，而是通过政府主动调控，逐渐消化掉存量楼盘，走出了烂尾楼及“鬼城”阴影。
这个过程堪称天时地利人和形成重要合力：
过去10年间，鄂尔多斯停止供地，拉长时间消化烂尾楼。
近年来，煤炭价格企稳回升，政府财政充裕，开始打造教育强区、“公园城市”、风电装备，大规模建设人才住房、公租房，市场需求也逐渐复苏。
这其中，控制市场增量是重要一环。2012年开始，鄂尔多斯市中心城区停止新增房地产用地供应；政府通过各种手段来缓解供应过剩、防范泡沫破灭。
其次，想尽一切办法消化存量，如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等。
2016年，鄂尔多斯下发《房地产市场平稳健康发展的实施意见》，文件提及通过棚改消化存量。官方数据显示，2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别达589.8万平方米和511万平方米，远高于前两年。
为助力去库存，鄂尔多斯还推行了“房票”，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户，拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。不仅如此，这些房票还可以拆分、可以转让，以最大程度上助力楼市去库存。
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通过控制供应、开启棚改、大力去库存等多种方式，鄂尔多斯的楼市逐渐回归正轨。2019年，鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平；2020年，当地久违迎来新盘入市；2021年二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元。
在房地产市场降温的2022年，鄂尔多斯楼市也保持了相对稳定。1～7月，全市商品房销售面积106.8万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长11.9%；商品房销售额66.3亿元，同比下降0.7%，其中住宅销售额增长3.3%。
房地产开发投资方面，前七月当地房地产开发投资87.9亿元，同比增长30.1%，其中住宅投资67.8亿元，同比增长35.4%。分地区看，增幅居前三的旗区为康巴什区、准格尔旗、乌审旗，分别增长131%、115.1%、63%。
目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口（包括省外），大约60%为本地新市民及换房人群。很多外省市从业人士称，这里环境好，适合老人养老、小孩上学，因此选择置业。
“炒房”一词已淡出这片土地。
目前，外地炒房团退出、房子供应也非常多，全款和公积金贷款买房的占当地市场近八成。有当地居民称，最近康巴什区房价有上涨苗头，准备购入房产自住，看房时很多人都是全款支付，土豪太多了。
2022年康巴什新区情况（图片来源：网络）
对于当下全国楼市而言，尽管鄂尔多斯的楼市有其特殊性，但站在房地产市场风云变幻的当下，这座城市治理烂尾楼、去库存的方式依然不乏启示。
值得一提的是，鄂尔多斯这两年经济仍在飞速增长。
2021年，鄂尔多斯GDP总值4715.7亿元，稳居内蒙古第一，超过第二名包头约1400亿元。
而疫情防控压力较大的2022年上半年，鄂尔多斯GDP增量510.21亿元，名义增速竟达到了25.01%。
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看来，关于鄂尔多斯和康巴什新区“鬼城”的观念和认知，需要全面更新了。
鄂尔多斯，早已不是当初“鬼城”的样子了。
依照鄂尔多斯的经验，去库存花了接近10年的光景，是建立在停供给和扩需求的基础上的。在房地产市场不确定的情况下，这或许最重要的警示教育示范。
鄂尔多斯楼市活过来了，那么对于当下全国库存量逼近甚至超过10年前鄂尔多斯不少城市来说，或许是一个值得借鉴和参考的重要对象。
鄂尔多斯康巴什鸟瞰（图片来源：头条图库）
写在最后：
结合两个热点动态，对后续中国楼市和房地产经济进行几点研判和分析
动态就是这么一回事，该有的本质挖掘，逻辑梳理，以及启发分析也写了不少。
文章最后，基于现实，谈几点个人对于后续楼市和房地产经济的研判观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考就好。
1，看懂鹤岗再次走红，白菜房价话题长盛不衰背后的一个重要时代特征：
鹤岗买房热潮流行背后，其实本质在于大城市中，年轻人日渐蔓延的失落。
鹤岗的走红，在于戳中了这个时代年轻人的情绪点，卷不动了，想找个地方躺平，能再有套房，就更好了。
如今谈到鹤岗，表面看起来新闻还是差不多的逃离大城市，但是内核和叙述已经发现变化，田园生活、远离喧嚣之类虚词已经收起，大家不谈诗与远方，而是赤裸裸承认，买房在远方，不是因为生活在别处，是而且仅仅是因为房价更低。
经济社会，谈钱不俗，当年轻人群体开始接受，并且主动拥抱这样的经济逻辑的时候，说明时代的风向已经开始在潜移默化中，开始悄悄发生转变。
这个转变，对于中国未来的楼市和房价而言，至关重要。
没有需求和需要支撑的资产，就没有未来可言，或许未来，会有越来越多，很多人认为价值万金的房子，会迎来“有价无市”的尴尬现实。
鹤岗走红，表面是人生找到了退路，实际上折射出了中国房地产经济的后劲不足，疲态尽显。
把明摆着的“价值陷阱”当作人生退路，未来很多大城市的房子，有些成本，是难以避免的。
2，鄂尔多斯不声不响摘掉“鬼城”的帽子，这是一个具有启发意义的积极信号，对当前很多悲观情绪充斥的中小城市而言，具有很强的示范意义。
虽然鄂尔多斯康巴什新区的起死回生不一定能够全国复制，但是毕竟有这么一个成功逆袭的城市案例，总是带来一些正向的鼓励的。
对于很多过去过度依赖土地财政的城市和地区来说，鄂尔多斯的先天优势无法复制，但是本质回归经济基本面的逻辑，以及地方政府沉淀下来，充分发挥管理能力实现逆转的做法，是可以，也是必然需要学习的。
当然，鄂尔多斯当年是如何引爆楼市危机的，也是值得所有城市和地区警惕的案例。
3，最新大会报告的提法，则侧重于中长期，强调了房住不炒，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
大白话翻译，就是意味着，楼市未来以稳为主，以用为主，以不刺激为主。
不要再幻想楼市的全面上涨了。
住房矛盾尖锐的大城市有上涨压力，但会被小心管控；
人口流失城市有下行压力，货币棚改会来救场。
长期来看，城市价值会加速分化，因为很多城市卖不出土地了，仅靠转移支付、加杠杆无法解决长期的城市公共设施更新问题。
经济社会和环境，人民用脚投票，最终是无法避免的。
短期政策方面，让冰冷的楼市继续回暖，仍然是基本导向。
消化泡沫也好，软着陆也好，可能各地水平和能力有差距，但是有几个东西是必不可缺的成本因素，那就是时间，耐心，还有，当地管理群体的信心态度。
看懂以上的分析和逻辑，那么对于楼市和房产，或许就能有全新的认知和看法。
以上，就是对2022年10月以来，两个重要的楼市动态，进行的专题分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。
图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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